En cas de séparation ou de divorce, comment est imposé le transfert d’une maison ou appartement entre mari et femme ?
Au titre de la liquidation du régime matrimonial, François accepte de transférer à Noémie sa part de copropriété sur la maison qu’ils ont achetée ensemble durant le mariage mais il veut recevoir en contrepartie la moitié de la valeur actuelle du bien. Depuis l’achat, la valeur du bien immobilier a augmenté de 200,000 fr.
Quels impôts particuliers viendront frapper le transfert et qui devra les régler ?
Réponse
Droit de mutation à payer par Noémie et François ?
Le plus souvent l’acquéreur doit payer le droit de mutation, qui est un impôt cantonal. Dans le cas présent, le transfert de la part de copropriété de François en faveur de Noémie s’effectuera entre époux dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Noémie, en tant qu’acquéreur, ne devra donc pas payer de droit de mutation ou un droit de mutation seulement réduit selon le canton du lieu du bien immobilier.
Imposition du gain immobilier
François pourra s’entendre avec Noémie
Quant à l’impôt sur le gain immobilier, il sera dû sur le gain réalisé à hauteur de 100,000 fr. par François, soit la plus-value sur sa propre part de la maison. Avec l’accord de Noémie, François pourra toutefois transférer la charge latente de l’impôt sur le gain immobilier à Noémie et ne payer aucun impôt.
Au cas au Noémie accepte que l’impôt soit transféré, elle devra s’acquitter d’un impôt sur le gain immobilier seulement en cas de vente ultérieure à un tiers et à condition qu’elle ne réinvestisse par le gain réalisé dans l’achat d’un nouveau bien immobilier.
En contrepartie de son accord, Noémie demandera à François une compensation adéquate.
À noter que cas échéant, Noémie devra adresser au service des impôts de son canton une déclaration attestant qu’elle accepte que l’impôt sur les biens immobiliers ne soit pas immédiatement perçu sur le gain réalisé par François mais qu’il soit reporté sur elle.
Formulaire pour déclarer l’accord au fisc
Noémie et François pourront utiliser le formulaire de leur canton pour faire part à l’administration fiscale de l’accord intervenu.
Exemple de formulaire de déclaration de consentement au report de l’imposition en cas de transfert de propriété entre époux (Canton de Vaud):
Déclaration de Consentement (PDF).
Pour en savoir plus (sources & règles applicables en droit suisse)
Quand se pose la question de l’imposition du transfert entre époux ?
La question de l’imposition du transfert d’une maison ou d’un appartement se pose à la liquidation du régime matrimonial.
Sur les cas dans lesquels le régime matrimonial de la participation aux acquêts est dissous et liquidé, voir Effets communs >> Régimes matrimoniaux >> 2. Participation aux acquêts.
Droits de mutation ?
Dans tous les cantons romands, le transfert de propriété immobilière déclenche en principe une imposition au titre du droit de mutation. Le droit de mutation est en principe sur le prix d’achat, soit la valeur de la maison ou de l’appartement indiquée dans l’acte de vente.
Toutefois, la transmission entre époux échappe dans la plupart des cantons romands à toute imposition à ce titre ou est sujette à une imposition partielle (réduite) lorsqu’en particulier la transmission intervient dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.
Impôt sur le gain immobilier
Qu’est-ce que l’impôt sur le gain immobilier ?
Alors que le droit de mutation est dû dès qu’il y a changement de propriétaire, l’impôt sur les gains immobiliers ne frappe l’opération de transfert que si un gain est réalisé à cette occasion.
Les impôts sur les bénéfices immobiliers sont réglés dans les lois fiscales cantonales selon des méthodes et barèmes différents. Dans tous les cantons, les gains immobiliers sont imposables.
Aux termes de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990, l’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l’aliénation soit supérieur aux dépenses d’investissement (prix d’acquisition ou autre valeur s’y substituant, impenses).
Voir Art. 12 al. 1 LHID.
Reporter à plus tard l’impôt sur le gain immobilier ?
L’imposition est différée notamment en cas de transfert de propriété entre époux en rapport avec le régime matrimonial ou en cas de dédommagement de contributions extraordinaires d’un époux à l’entretien de la famille ou de prétentions découlant du droit du divorce, pour autant que les deux époux soient d’accord.
Le report de l’imposition est accordé à condition que les deux époux y consentent. Les époux peuvent communiquer leur accord au moyen de la déclaration de consentement séparée ou directement dans le contrat de mariage, la convention de divorce ou de séparation ou l’acte de vente. Dans le cas où le consentement au report de l’imposition est stipulé dans l’un de ces actes, il est recommandé aux époux de prévoir une clause spécialement consacrée à ce point. Le report de l’imposition est toujours intégral, autrement dit, il ne s’ensuit aucune imposition. L’impôt latent sur l’immeuble passe à l’époux repreneur. Si l’époux repreneur vend l’immeuble ultérieurement, le gain immobilier sera calculé sur la base du prix d’achat admis lors de la dernière vente n’ayant pas bénéficié d’un report d’imposition, voir par exemple pour le canton de Genève, le site de l’administration fiscale, République et Canton de Genève – Impôts – Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers.
Montant de l’impôt sur le gain immobilier
S’agissant du barème d’impôt sur le gain immobilier, dans le canton de Genève et dans la plupart des cantons, le taux d’imposition et dégressif en fonction de la durée de possession. A Genève par exemple, le taux d’impôt est dégressif entre 50 % (durée de possession moins de 2 ans) et 2 % (durée de possession de 25 ans et plus, cela dès le 1er janvier 2025).
Liens utiles
• Berne : Impôt sur les gains immobiliers
• Fribourg :Impôt sur les gains immobiliers
• Genève : Impôts – Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers
• Jura : Gain immobilier
• Neuchâtel :Impôt sur les gains immobiliers
• Vaud : Gain immobilier
• Valais : Gain immobilier
NB: Vérifier l’état des lois en vigueur, susceptibles d’être modifiées en tout temps, notamment quant au taux d’imposition.
Remboursement de l’impôt sur le gain immobilier
Dans certains cas, l’impôt est remboursé en cas de remploi du bénéfice résultant de la vente du bien immobilier, par exemple si le propriétaire d’une villa ou d’un appartement vend son bien et utilise le produit de la vente pour acquérir, construire ou transformer un bien immobilier de même nature, pourvu qu’il ne s’écoule pas plus de 5 ans entre les deux opérations, voir pour le canton de Genève l’information officielle.